就在三季报披露即将落下帷幕的同时，楼市传统旺季“金九银十”也接近尾声。从今年的情况看，楼市金银成色十足，开发商也采取密集推盘策略以求丰收。在“银十”的最后阶段，楼市供应掀起了一个小高峰。

　　近九成房企实现盈利

　　昨日晚间，万科发布2013年三季报。至此，“招保万金”四大上市地产公司均已完成季报披露。

　　万科三季报显示，前三季度公司实现营业总收入634.15亿元，同比增长37.48%；实现净利润61.60亿元，同比增长21.27%。

　　销售方面延续顺畅势头，第三季度实现销售面积382.3万平方米，销售金额448.2亿元，同比分别增长25.2%和32.7%。 1~9月，累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，同比分别增长21.0%和33.4%。

　　无论从盈利规模还是销售数据看，万科依然处于龙头地位。

　　其项目开发规模相比去年同期也明显增加。 1~9月，万科完成开工面积1362.3万平方米，竣工面积651.6万平方米，同比分别增长56.4%和48.7%。为满足业务发展的需求，万科持续补充项目资源，第三季度新获取32个项目。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，当前不同类型城市的土地市场冷热不均。在数量上占多数的三四线城市，土地成交相比去年变化不大，而热点城市的土地市场则持续升温，地价也不断创出新高。对于竞争过于激烈的城市，公司将保持高度谨慎，回避那些预期过于乐观、地价偏高的地块。

　　此前，招商地产[微博](24.60, 0.00, 0.00%)、保利地产[微博](9.51, 0.00, 0.00%)、金地集团也已披露季报。

　　招商地产公布三季报显示，前三季度主营收入234.71亿元，同比增长45.37%；净利润36.05亿元，同比增长49.05%，增幅在四大上市地产公司中居首。

　　保利地产前三季度主营收入442.69亿元，同比增长41.40%；净利润46.12亿元，同比增20.71%。

　　金地集团却出现净利下滑的局面。其季报显示，三季度净利润同比下滑1%至人民币4.13亿元；前三季度主营收入180.95亿元，同比增长 54.17%；净利润仅7.16亿元，同比减少22.20%，是四大上市地产公司中唯一净利润增速下滑的企业。值得注意的是，去年前三季度，金地集团曾以 271倍的净利润同比增幅傲视群雄。

　　瑞银证券研报分析称，净利润同比下降1%，低于市场预期。 2009~2010年购入的高地价项目给结算毛利率带来负面影响，不过，公司正在通 过增加新开工项目来降低这一影响。金地集团今年1~9月新开工面积较2012年全年新开工面积高出73%，预计上述新开工项目将在未来12个月内开始销 售，公司销售额有望在2014年实现20%的增速，同时改善毛利率。

　　随着三季报披露的收官，不难发现，在去年下半年楼市开始回暖的背景下，房企盈利普遍比较理想。记者查询同花顺(23.980, 0.00, 0.00%)iFinD数据发现，已公布三季报的约120家房企中，近九成实现盈利。

　　不过，也有房企业绩是另一番光景。津滨发展(3.54, 0.00, 0.00%)、天伦置业(6.09, 0.00, 0.00%)、深大通(11.60, 0.00, 0.00%)、绵世股份(7.50, 0.00, 0.00%)、武昌鱼(5.51, 0.00, 0.00%)等企业业绩降幅均超过100%。对于业绩下滑原因，绝大部分房企表示是由于报告期内可结算项目较去年同期减少所致，也有部分上市房企称正处于公司业务转型期，报告期内无主营业务而导致盈利不佳。

　　房企加速融资备粮

　　手中有钱，心中不慌。据报道，尽管销售回款情况良好，重点房企的海内外融资仍是马力全开，目标直指即将到来的再一波土地供应高峰。

　　报道称，今年10月以来，香港资本美元债市场一片繁忙，绿地、中海等内地龙头房企纷纷举行路演，筹备发行美元债。 10月9日，中国海外发展就 在香港举行投资推介会，计划发行10年期美元债。此前，中国地产已在10月8日发行总值1.5亿美元、票息13.5%的5年期美元债。

　　国际投行人士预计，10月后内地房企将进入发债高峰，未来发债规模将有机会超越9月。数据公司Dealogic提供的数据显示，9月已有5家在港上市的中国房地产商发行美元计价债券，合计融资16.8亿美元，创近4个月以来的新高。

　　对于集中发债的原因，分析认为，一是做债务展期，即借新债还旧债；另一重要原因是房企要为即将到来的土地出让高峰期囤粮。瑞银证券的分析师李宗 彬认为，各线城市或将在四季度迎来推地高峰，特别是一线城市可能在国土部的督促下加大住宅用地的供给量。房企内部人士坦言：“发债主要是为公司下一步发展 做筹划。 ”

　　据悉，广州、深圳、北京、上海等城市都表示未来将加大土地供应。 9月底，国土资源部曾下文要求各地根据实际情况稳定土地供应水平，其中点名北上广深等一线城市，要比照前3~5年住宅用地平均供地量，持续加大住宅用地供应力度。

　　报道还援引数据称，2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是2012年同期的1.5倍，比2012年全年还要高出11%。第四季度，开发商的拿地热情有增无减。正因为房企普遍看好未来回报，形成了不惜举债囤地的局面。

　　其它房企也在以不同方式进行融资。 A股市场上，在房地产再融资未取得实质性开闸之前，部分上市房企开始调整相关预案，以求闯关成功。

　　据报道，金科股份(10.03, 0.00, 0.00%)修订了之前发布的定增预案，拟发行总股份由原来的4亿股调减为2.9亿股，募集金额由原来的43.2亿元缩减为31.4亿元。并且，金科股份已取消“西安金科天籁城”募投项目和3.3亿元的“补充流动资金”事项。

　　据悉，国内已有33家上市房企公布再融资预案，涉及融资金额高达770亿元。来自重庆的迪马股份(3.59, 0.00, 0.00%)成为首家获得证监会公开受理的上市房企。此前，迪马股份曾经历一次预案修订。在定增方案中，金科股份宣称，西安项目将配建超过1.2万平方米的廉租房，这也为公司插上了符合国家政策导向的有利标签。

　　报道还称，金科股份仍未放缓土地扩张步伐。截至目前，金科股份拿地耗资70亿元，但拿地成本较低，主要集中在三、四线城市。

　　房企抢收“金九银十”

　　就在三季报披露即将落下帷幕的同时，楼市传统旺季“金九银十”也接近尾声。从今年情况看，楼市金银成色十足，开发商也采取密集推盘策略以求丰收。在“银十”的最后阶段，楼市供应掀起了一个小高峰。

　　来自德佑地产的数据显示，上周，全市商品房新增供应量为69.92万平方米，环比上涨30.0%，其中商品住宅新增供应面积为51.51万平方 米，环比上涨63.1%。 51.51万平方米的单周新增供应量，也创造了今年以来商品住宅单周供应量的最高纪录。上周有多达20个商品住宅项目获取预售 证，开发商抢收金九银十末期的意图十分明显。

　　数据还显示，截至10月27日，10月全市商品住宅成交量已达112万平方米，较去年同期大幅上涨58.2%。按10月前27天日均成交4.2 万平方米推算，“银十”最终的成交量有望接近130万平方米。今年全年成交量也已达1027万平方米，成为近4年来首个成交量破千万平方米的年份。

　　汉宇地产市场研究部的分析师表示，在“金九银十”楼市优异表现的背景下，开发商采取“密集推盘”策略，随着大批量房源集中入市，在当下政策环境 不变条件下，也为交易量大幅提升创造了有利条件。 “2013年对于开发商尤其是龙头房企而言，可谓丰收之年。最后两个月，没有房企表现出丝毫松懈之 意。 ”

　　该分析还指出，四季度政策加码的可能性犹在，以北上广深为代表的一线城市，面临房价过快上涨的急迫压力，并得到管理层的重视。当下房企不遗余力地加大推盘力度，或许可引申出，“明年房地产市场恐将进入新一阶段的调整期，房企正进行囤积储备工作。 ”

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，近期公布的9月70个大中城市房价数据中，上海的新建商品住房价格同比涨幅超过20%，楼市大有“量价齐升”的过热趋势。同样楼市过热的深圳和北京已先后推出“深八条”和“京七条”以调控楼市，未来沪上楼市调控收紧的可能性大增。

　　21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔则表示，近几年楼市受到调控政策影响，传统淡旺季节奏已被打乱，“旺季不旺”现象屡有发生，同时也或多 或少抑制了部分购房者置业需求。今年，无论是限购政策还是“国五条”，均已逐渐被市场弱化，供求关系重新成为市场主导，在购房需求集中释放和供应稳定支撑 的情况下，“金九银十”名副其实。

　　不过，从统计局最新公布的数据看，一线城市房价存在过热风险，上海或将效仿其它一线城市对楼市进行微调，预计年末市场整体平稳，适度走低。