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房企瞄向细分市场:产业地产暴利最高达800%

 随着住宅房地产市场暴利时代结束,一众房企也将各自目光瞄向不同的房地产细分市场。

  昨日,在深圳举行的第十五届中国住交会上,与以往住宅唱主角的场面不同的是,包括实体经济密切相关的产业地产、具有极大社会属性的养老地产以及 文化地产在内的房地产细分领域已经站上了舞台中央。证券时报记者采访多位房企高层人士预计,未来会有更多房企布局一些新的业务领域。

  坤鼎投资总裁邱明认为,房地产未来将朝着产品多元化、行业多元化方向发展。“这个行业已经慢慢摆脱对最早高暴利住宅的依赖,未来这个行业专业化会更加明显,每一个细分领域的附加值会提高,以后各个专业地产会出现更多机会。”

  产业地产暴利来临

  “坦白地说,产业地产目前近三年发展得非常快,而且非常暴利。”邱明坦言。在他眼中,住宅地产的暴利已经过去了,而产业地产的暴利时代则刚刚来临。他认为,产业地产这一细分领域,目前是中国房地产行业里唯一由企业掌控主动权的领域,是唯一不求政府的行业。

  他认为,一方面,地方政府对于政绩的渴求,成就了产业地产近两年高速发展。另一方面,在客户方面,大型企业产业升级的需求也使得产业地产供不应 求。“产业地产本身不在于房子盖成什么样,是在于把谁招进那个房子里来,这个企业能给地区带来什么样的产值,经济效益、税收、就业和区域产业的拉动,这是 产业地产的核心。” 邱明称。

  不过邱明坦言,产业地产跟养老地产一样,在过去几年中经过了很漫长的痛苦艰辛。“这几年产业地产爆发了,近三四年自有资金投入的年平均回报率达到700%到800%,这是暴利。”他直言。

  事实上,记者采访不少参展房企发现,业内认为中国房地产发展路径正发生深刻变化。不少房企人士表示,将加强对接城市价值地块,以及联络海内外的资本,寻找优质不动产投资项目,重点关注代表产业方向的技术、产品。

  在上述人士看来,在相比过去,现在各地政府更注重产业与城市共荣,希望用地产作为产业的载体,带来源源不断的财政收入,而且国家层面也在产业结构调整和升级方面强调得更多。

  养老地产需合理模式

  除了产业地产外,养老地产领域也受到各路资本的青睐。包括万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”,争相进入这一领域。据统计,目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域,而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

  国泰君安一份研报曾计算,如果2035年到达养老地产均衡水平,如果选择养老地产的长者占比达到15%,也就意味着2014年至2035年间,养老地产需新增总建筑面积高达21.72亿平方米。

  值得注意的是,除了各类型房企纷纷介入外,险资正加紧步伐在养老地产市场跑马圈地。资料显示,泰康人寿、新华保险(23.65, 0.00, 0.00%)、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿(15.66, 0.00, 0.00%)等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场,全面展开养老地产的投资和运营。

  太阳城集团董事局主席朱凤泊对此略有担忧。在他看来,各路资本介入养老地产市场,已经彰显这一细分领域的未来价值,不过,这也会为这个朝阳行业 带来新的问题。“最大的问题就是不管有没有商业模式、不管这个地方有没有需求,以后会不会有老人来,如何来把老人的需求服务做起来,这些都不去考虑,就像 前十几年开始拿地做普通房地产似的迅速拿地做养老地产。”他坦言。

  “在某些三四线城市,某些区域总共才有几万人口,也要做一个几百亩地的养老综合体。”朱凤泊坦言,养老地产核心价值在于项目的价格定位以及所对应的服务需求,“如果最终还原成为整块卖房子、卖保险产品回笼资金,就偏离了养老地产本身商业模式”。

  文化地产机遇初现

  值得一提的是,今年以来龙头房企纷纷回归一二线城市,这是否意味着三四线城市房地产陷入投资价值匮乏的境地?

  歌华中奥总裁吴振锦认为,在三四线城市住宅市场和商业市场接近饱和的背景下,文化地产反而出现一定机遇。“三四线城市住宅修建完成后,紧接着便会有相应设施跟进,而这个过程中,文体设施必不可少。”

   此外,不少一线城市旧改项目,完成后政府需要配建文化体育场馆,文体地产同样出现投资机会。吴振锦举例称,上海方面规定10万人以上的社区要重新建造1 万平方米以上的文化设施、6000平方米以上的体育设施。“上海并非个案,目前国内文化产业与其他产业相比,相当滞后,而滞后就意味着这个行业存在投资价 值。”

  事实上,近年来不少房企已经介入文化地产。凤凰股份(6.25, 0.00, 0.00%)盈利模式便是以文化经营与文化消费为中心,同时推进周边商、住项目开发。该公司主要方向为通过文化地产开发经营业务,为国有大型书城及多元文化的窗口阵地建设提供支持,为“文化大发展大繁荣”提供急需的硬件支撑。

  不过,文化地产虽然载体是地产,但文化才是价值核心。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,文化地产不需要仅把文化当做“脂粉”的房企,如果房企侥幸进入这个领域,即使能够开发出文化地产的壳子,最终也不过成为烂尾楼,无法实现资源整合、价值最大化的作用。

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